Sonderabschreibung - Steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus
23.05.2016
Die Bundesregierung hat am 03.02.2016 den Gesetzentwurf zur Einführung einer steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus gebilligt. Es soll eine zeitlich befristete Sonderabschreibung geschaffen werden, um neue Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu schaffen. Nur Objekte in ausgewiesenen Fördergebieten sollen begünstigt werden. Vor wenigen Tagen hat der Bundesrat dieses Vorhaben, anstatt wie erwartet, zu befürworten; durch die Einbringung eigener Ideen auf die Wartebank geschoben.
Die in dem neuen § 7 b EStG vorgesehene Sonderabschreibung soll lt. Bundesregierung wie folgt ausgestaltet werden:
Begünstigte Vorgänge:
- Anschaffung neuer Gebäude,
- Anschaffung neuer Eigentumswohnungen,
- Anschaffung von im Teileigentum stehenden Räumen oder anderen Gebäudeteilen, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind (Gebäude), bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung,
- Herstellung neuer Gebäude,
wenn die Gebäude mindestens zehn Jahre nach der Anschaffung oder Herstellung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen, das heißt vermietet werden.
Begünstigte Objekte:
- Bauantrag (Bauanzeige) nach dem 31.12.2015 und vor dem 01.01.2019,
- nur Objekte, deren Herstellungskosten 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten.
Umfang der Sonderabschreibung:
- 10 % im Jahr der Anschaffung oder Herstellung
- 10 % im Folgejahr
- 9 % im dritten Jahr
der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, maximal von 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche.
Die Sonderabschreibung wird zusätzlich zur normalen Abschreibung gewährt.
Beispiel:
Ein Steuerpflichtiger stellt ein Mietwohngebäude mit vier Wohnungen her. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 320 m². Die Herstellungskosten betragen 896.000 € : 320 = 2.800 € pro m². Das Objekt ist damit begünstigt. Die Sonderabschreibung beträgt im ersten Jahr
2.000 € x 320 = 640.000 € x 10 %= 64.000 €
Die lineare Abschreibung beträgt
896.000 € x 2 % = 17.920 €
Abschreibung insgesamt 81.920 €
Zeitliche Begrenzung der Sonderabschreibung:
Die Sonderabschreibung wird insgesamt für drei Jahre gewährt und kann letztmalig im Jahr 2022 beansprucht werden. Wer die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung erstmals im Jahr 2021 geltend machen kann, verliert die Sonderabschreibung von 9 % für das dritte Jahr (2023). Im Jahr 2022 ist also Schluss, auch wenn der dreijährige Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist.
Probleme, die sich bei der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ergeben können:
- Die begünstigten Flächen müssen mindestens zehn Jahre für die entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken dienen. Bei einer Nutzungsänderung wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht.
- Bei knapper Kalkulation kann der Grenzwert von 3.000 € je m² schnell überschritten werden. Die Sonderabschreibung wird dann nicht gewährt.
- Beim Kauf einer neuen Immobilie muss darauf geachtet werden, dass der Kaufpreis für das Gebäude nicht mehr als 3.000 € je m² beträgt. Unsere Empfehlung: Im Kaufvertrag sollten der Kaufpreis für den Grund und Boden und für das Gebäude unbedingt getrennt ausgewiesen werden.
- Bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig.
Fazit: Wie die endgültige Regelung im Detail aussehen wird, lässt sich zurzeit noch nicht sagen. Sollte der Entwurf des neuen § 7 b EStG Gesetz werden, muss zunächst die EU zustimmen. Es wird also noch einige Zeit dauern, bis Rechtssicherheit besteht. Tritt das Gesetz in Kraft, dann sind alle Voraussetzungen sorgfältig zu prüfen, damit aus der Investition keine Fehlinvestition wird. Sollten Sie beabsichtigen, eine Immobilie für Vermietungszwecke zu erwerben, ist es auf jeden Fall interessant für Sie, ein Augenmerk auf diese Sonderabschreibung zu richten, da Sie Ihnen zeitnah doch erhebliche Steuerersparnisse bieten kann.